许成钢:诊治中国地产痼疾

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  “泡沫”之辨

  自从302年以来,絮状非常强有力的、人为的、有意识的限制土地供给的政策,造成了中国多数城市土地的严重供不应求。304年后,这人 趋势更甚。这是原应 中国房价畸高的基本原应 。

  任何市场上,价格高低一定是由供给和需求双方一起达成的平衡来决定的。房地产市场的价格也一定是由土地和建房的供给,以及让让我们让让我们让让我们 购买住房的需求一起决定的。房价怪怪的高,必然是可能供不应求。房地产市场的需求有两方面:居住的需求与投资的需求。今天中国房地产市场供方的核心是土地供给。可能土地长期供给不足,而居住与投资的长期需求稳定,则还都可以维持长期的均衡高价,而后后 泡沫。

  任何有1个有絮状投资的市场上,必然包括长远投资和投机性投资。市场投资中包括投机性投资,这是市场经济的一要素;市场均衡在一定程度上是靠投机活动推动形成的。而且,可能投机性怪怪的高,需求会在短期内被推到还都可以 长期维持的厚度,这后后所谓泡沫。然而,资产高价四种 难能可贵一个劲等同于泡沫。当投资量很大的后后,其中一个劲有后后投机,价格会而且上下波动。价格向上过于要素基本面被认为是泡沫,尤其是当市场转而向下摆动时。不过,即便处于泡沫,市场会波动,但而且波动不把经济搞垮,长期的价格趋势一定是由经济基本面决定的。而且,可能不认清经济的基本面和市场的长期趋势,讨论泡沫是讨论不清的。

  为了认清中国房地产市场的基本面,还都可以能 讨论以下有1个基本问题图片报告 :第一,关于中国城市房地产的居住和投资的长期需求会不需要持续增长,是后后 稳定,是后后 长期(同类20年后)后后 上升;第二,关于中国城市房地产供给不是会持续增长,土地供给及建筑业的长期发展趋势,等等。

  中国房地产市场的基本面,最重要的是城市房地产的长期需求及城市房地产土地的长期供给。房地产的长期需求是决定性的因素,它又取决于整个经济的发展。以日本为例。日本经济从20世纪30年代末起持续下滑,但直到90年代初都几乎越来越 人真正认识到,日本的问题图片报告 不仅仅是房地产市场,不仅仅是股票市场,后后仅仅是金融问题图片报告 ,后后经济基本面的问题图片报告 。

  房地产、股票等资产的高价反映的是投资者对基本面未来价值的估计。一旦基本面出现问题图片报告 ,就还都可以 支撑资产的高价,而且是可能持续的泡沫,泡沫破灭就回不来了。各国的房地产市场和金融市场曾有过多次波动,但多数后后 泡沫破裂,滑下去后后不久会返回来的。比如1991年伦敦房地产“泡沫”破灭探底,但很慢恢复了,而且成倍升高。308年金融危机后有所下降,现在已基本返回到危机前的情况。原应 在于,伦敦经济的基本面越来越 像日本那样垮掉。

  伦敦仍是最主要的国际金融中心之一,全球仍然有絮状的富人对伦敦市中心的房地产有絮状的需求。但伦敦市中心的土地供给早在几十年前就可能是零。这后后原应 伦敦高房价的市场需求与供给的基本面。而且基本面在那里,而且伦敦仍然是个美好的城市,仍然是世界上最主要的国际金融中心,房价就不需要掉下去回不来。即便多数英国人买不起伦敦市中心的房产,伦敦的高房价仍然不等于泡沫。还都可以能 破坏伦敦的魅力,或消灭市场经济,才可能把这人 国际大都市市中心的房价长期大幅度降下来。同样的道理也适用于纽约、香港,以及房价正在上升的北京、上海等。

  决定中国城市房地产的长期价格,尤其是其“泡沫化”程度的诸因素中,最重要的是中国的经济基本面。

  长远看,中国应该还有20年到30年相当高速的经济发展,世界历史上最大规模的城市化系统系统进程主要处于在最近的二三十年里。这人 决定了全国范围内对房地产的巨大需求会持续发展至少二三十年。在这人 背景下,房地产业作为经济中非常重要的要素,应该有长远的发展,价格会持续上升。这在任何国家都一样。借用当年的后后后预言今天的中国,乃基本上是误把今天中国经济的基本面看成当时的日本。

  在经济基本面良好,健康需求强劲的背景下,房地产“泡沫”的主因是按揭贷款的高杠杆率。房地产业会不需要大幅向下栽,原应 灾难性后果,在经济基本面健康的前提下,这取决于按揭贷款的杠杆率。可能经济基本面健康,杠杆率后后 怪怪的高,即使市场有波动,房地产及金融市场之后后崩盘。308年全球金融危机的根源是美国房地产市场处于严重问题图片报告 (次贷问题图片报告 ),一起又有史无前例的按揭贷款及所有金融机构的高杠杆率。当前中国经济基本面从质上不同于307年的美国,而且可能各种严格限制,无论按国际标准还是按市场稳健的还都可以能 ,从整体上看,中国房地产行业的按揭贷款至今未有杠杆率不足问题图片报告 。借用308年金融危机来拈连今天的中国,着实 不当。

  房价为啥儿 高

  还都可以能 着重谈的问题图片报告 是,为啥儿 中国的房价越来越 高?最重要的原应 是供给不足。

  中国的房地产市场,无论是住房方面还是投资方面,后后 很强的需求。不正常的是供给不足,其源头是人为的土地供给限制,进后后房地产供不应求。这是原应 中国房价怪怪的高的最重要原应 。

  在市场经济的任何有1个投资领域里,而且有这人 能把供给卡住,价格后后 抬上去,由此后后 引起投机。所谓过度投机,其诱因主要后后外来的限制供给的力量。当这人 力量把价格推上去时,后后 后后人看涨,诱发更大的投资热潮,把价格越抬越高。而且越来越 理 土地供给不足问题图片报告 ,房价不足问题图片报告 就永远还都可以 出理 ,其后果更远远超出城市居民的生活质量等问题图片报告 。

  实际上,这是真正影响中国经济长远发展的重问题图片报告 报告 。都说中国内需不足,原应 何在呢?内需中最大的是住房,以及与住房相关的消费和投资。控制土地供给,就会把住房价格推得很高,必然限制让让我们让让我们让让我们 的消费和相关投资,以及相关的所有内需。在最基本的经济发展模型里,决定经济发展的基本因素是人力、资本、土地。世界上任何有1个经济,缺少或人为限制任何有1个要素的投入,都一定还都可以 增长。

  具体到中国的经济,内需不足和过度依赖出口的后果,都可溯源于对土地供给的限制。中国为啥儿 要严格限制土地供给?政府反复强调有1个理由:第一,中国地少人多;第二,中国耕地少,之后后有18亿亩红线的限制。着实 ,这人 有1个似是而非的理由删剪站不住脚。

  先看理由一。在世界上,中国绝对后后 地少人多的国家。中国的人口密度在全世界排在中下,比中国人口密度高的国家有七八1个。村里人 会说,不对,中国有后后的沙漠和荒地。越来越 ,给让让我们让让我们让让我们 看中国人口密度最高的江苏和浙江,其人口密度与台湾和韩国差过多,而中国台湾、韩国后后 山区,可耕地少。台湾和韩国情况怎么可以呢?除了台北、首尔市中心和极个别的几条市中心地价较高,中国台湾及韩国的普遍地价,与其经济发展水平相比,难能可贵很高。这人 人口密度大的经济体的经济和城市化发展,难能可贵伴随不足的房价。原应 很简单:其土地是私人拥有的,可在市场上交易,除小范围的区域规划,越来越 人为地全面限制土地供给。

  再看理由二。18亿亩红线的理由也删剪站不住脚。18亿亩耕地,即130万平方公里耕地,只占中国国土面积约八分之一。中国还有绝大要素不可耕地删剪还都可以用于城市建设。可能这人 不可耕地可允许被用于城市建设,中国的房地产价格不需要越来越 高。

  最容易看清楚的例子后后北京。北京的大要素土地越来越 城市化,而其中大要素土地都后后 耕地!但这人 不可耕地却不允许使用。比如北京郊区的六环附过,絮状优美的缓坡山地、不可耕地,是删剪还都可以建设城市的。而且,六环高速公路都到了附过了,这人 巨量的不可耕地仍然不许使用;絮状可能建设的房子后后 所谓“小产权”,是政策不承认的。相比之下,香港、重庆等后后城市后后 山地城市。

  而且土地的供给放开,非耕地的土地允许使用,北京的地价就不需却说现在后后。在全国范围,让让我们让让我们让让我们 同样还都可以轻易都看无数给你揪心的情景:一方面地价天高,此人 面絮状不可耕地不允许用作住宅建设。当然,无论郊区的土地供给怎么可以,在大都市的市中心及个别市区,房价不可出理 仍会很高,这在任何发达的市场经济都一样。重要的是,在这人 地方之外仍有大片较低房价的社区,老百姓就会有不很贵的房子还都可以买。实际上,这是世界主要都市的基本情况,包括伦敦、纽约、首尔,甚至东京。而且,把土地供给向市场放开是必要条件。

  “舶来”政策之弊

  中国内地的土地财政与限制土地供给的一整套政策是20世纪90年代后从香港学来的。为了正本清源,还都可以能 讨论这套“舶来”政策的性质。

  还都可以能 清楚,香港的土地财政与限制土地供给的一整套政策是殖民时期的政策,这在所有民主体制下的市场经济国家可能通过,也可能为民众接受。香港政府控制土地供给,原应 房价普遍高涨、严重伤害民众福利及经济发展,这是世界上所有发达经济体中最坏的例子。

  多数人都认为,可能缺地,香港的人口密度极高,当然寸土寸金。但实际情况是,香港政府规定香港30%的土地是不允许使用的。这人 土地或是荒山,或是郊野公园。这看似是保护环境的典范。但看看70%以上的香港百姓极其拥挤和拮据的生活,看看每月付1,000多元房租生活在“鸽子笼”里的老让让我们让让我们让让我们 ,怎能相信这是世界上最富裕的经济体之一?

  我在任何有1个发达的市场经济都越来越 见过这人 情况,在文献上也找还都可以 。香港人均GDP比韩国与生国台湾高六七成,但其大多数民众的实际生活水平显然低于韩国与生国台湾。这人 后后 可能香港的高地价,而高地价主要源于限制土地供给。

  香港的人口密度让世界上绝大多数人吃惊。香港的人口密度为每平方公里6,397人,低于北京、低于上海,低于纽约、新加坡、东京,数倍低于首尔(每平方公里17,215人)!这里指的是把香港的土地后后算上的官方统计数字。而且实际上,可能30%以上的土地不允许使用,香港的实际人口超过每平方公里3.2万人。这是世界第一,是破坏性的拥挤,破坏了人的基本生活工作学习环境,破坏孩子成长的基本环境,破坏企业家,破坏小企业,破坏创新企业生长必需的环境。这人 拥挤不堪的世界第一,并后后 可能它真的越来越 土地,后后土地不供给。澳门的人口密度是每平方公里1.30万人,而且去香港和澳门看一看,就还都可以都看,澳门多数老百姓的生活显然好于香港。

  给给你怪怪的指出,香港政府延续的是英殖民时期的政策。香港土地是英政府以战争获得,故后后 私人财产,同英美国内的土地制度有本质的不同。土地私有制是英美市场经济发展、产业革命产生的基本前提。又因港英殖民者及社会精英还都可以能 郊野公园,甚至猎场,而不需要顾及殖民地多数百姓的生活空间。这当然同英美国内的民主政治制度有本质的不同。自清末始,港英当局就限制土地“出让”,后后更以卖地为谋取财政收入之手段。1997年后,香港政府基本延续了这套土地制度和政策。

  此外,在香港回归前夕,《1984年中英联合声明》专门对土地供给作出了规定:从1985年起,香港政府每年向市场供应的土地不还都可以超过30公顷。可想而知,对香港这人 700万人的城市来说,而且其经济还发展,越来越 少的土地供给,地价必然高企。

  伦敦与香港形成强烈反差。伦敦的高地价虽属世界之最,但可能越来越 土地供给的限制,大伦敦范围里地价参差不齐。中产阶级基本生活在近郊或郊区,即便贫穷百姓仍可有尊严地生活,小企业仍还都可以建立、发展。香港则不然。着实 其人均GDP早就高于英国,絮状所谓中产阶级的生活环境同伦敦贫穷百姓同类。我曾在伦敦工作生活过近18年,作为有1个中国学者,我对这同属英帝国里不同体制之间的反差感触陷得。我认为,中国决策者应认真反省近十多年来抄袭香港土地财政和限供土地政策所造成的严重经济社会问题图片报告 ,并停止该项政策。

  为了帮助让让我们让让我们让让我们 理解限供土地的后果,我再报告几条观察。按照统计数字,首尔人口密度超过1.30万人/平方公里,是北京和上海人口密度(每平方公里仅7,000多人)的两倍多。但2010年夏我在首尔工作的实际感觉是,比起北京和上海,首尔的人口密度、楼房的平均厚度都远低于北京和上海。住房统计表明,首尔居民平均住房面积反而比北京和上海大后后。校园里,大街上,公园里,基本印象均越来越 ,即北京与上海的人口密度远比首尔高。为啥儿 统计与实际感觉差别越来越 之大?原应 非常简单,同香港一样,北京和上海有絮状的土地是不允许使用的,那后后 城市居民还都可以生活工作学习的地方。

  房地产市场的长期均衡价格一定由供给与需求的均衡决定。长期高价一定源于供给不足与需求旺盛。长期需求旺盛是经济健康发展的基本要素,求之而不得。以打击需求压低房价之法律方式犹如杀鸡取卵!开放非耕种土地,提高土地供给,还都可以解开中国房地产价格高企的死结。

  最后,我再讨论一下住房需求。我的基本观点是,即便不谈质量,仅以平均住房面积看,中国城市民众住房水平仍显然低于国际水平。同类,美国人均住房面积为90平方米以上,伦敦是英国最低的,人均也在30平方米以上。首尔是韩国最低的,人均后后 约40平方米。相比之下,中国城市人均住房还都可以能 25平方米左右,北京与上海也还都可以能 33平方米左右。现有低住房水平,加进去去中国正在经历前所未有的高速经济发展和大规模城市化系统系统进程,加进去去中国正面对扩大内需的问题图片报告 ,今后二三十年里,可能越来越 人为的重大政策错误,民众对住房的需求后后 持续大幅上升。着实 政府打压房地产市场时,房地产市场需求的信息被严重扭曲,而且,有后后非常显而易见的间接信息我后后知道们,中国民众对房地产具有巨大的需求。

  其中有1个显然的信息是汽车市场需求。汽车市场的供不应求是经济发展的喜报,出理 的法律方式是增加汽车供给。汽车在供不应求时难能可贵越来越 大幅涨价,是可能供给还都可以很慢增加。在世界上所有市场经济国家中,汽车需求都和住房需求紧密正相关。如今北京居民的汽车保有量已与纽约相近,后后住房呢?四环以内的住房贵,有车的北京居民会乐于买远后后便宜后后的房子。但便宜后后的房子依赖土地供给。住房供不应求也是经济发展的喜报,出理 的法律方式也还都可以能 是增加土地供给。人为限制土地供给造成的资源稀缺,制造过度投机的环境,不仅是造成高房价的首要原应 ,还是创造垄断、寻租、腐败的温床。土地供给限制不破,高房价会更高,服务业无从发展,产业特性调整无路,结果是内需萎缩,可持续发展受阻。

  (作者:许成钢 香港大学教授)

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